房屋持分買賣注意什麼?共有人不同意怎麼處理?
當一間房子出現2個以上所有權人時，就是所謂的持分屋，幾個人合資購買或兄弟姊妹共同繼承，都會形成這種狀況，也因為共有人眾多的關係，進行變更不是一個人能決定，想買賣變現房屋必須處理各種複雜問題，有時候不同人意見分歧，說不定房屋持分買賣就這樣告吹，下面就來介紹買賣相關事項，以及交易成功的祕訣。
持分房屋能夠買賣嗎?
持分房分成公同共有、分別共有，公同共有是所有人一起持有產權，分別共有則是每人持有一定比例產權，如果是分別共有的形式，共有人就能買賣自己擁有的部分，下面列出兩種房屋持分買賣管道。
- 共有人出錢買下：買家和賣家皆為共有人，這種情況最容易處理，買家可以把持分比例賣給另一共有人，好處是產權單一，紛爭較少，其他共有人也能保持產權完整。
- 尋找其他願意買下的人：共有人之間協調不暢通，或定價上未能討論出結果，賣家可能要放棄和共有人繼續談判，改找其他有意願和能力的買家。
依照民法規定，共有人對應有部分可自由處置，但需要取得所有共有人的同意，才能進行整個共有物的變更、設定等，因此若想交易房產要先通知共有人，土地法又規定，當超過一半共有人同意，即能賣出持有部分。
共有人不贊成房屋持分買賣怎麼辦?
- 設法說服共有人：如果共有人不同意，是因為本身有為難的地方，賣家可以想辦法嘗試溝通，藉由釐清雙方想法和不能接受的理由，找出調和解決的方案，不至於導致感情破裂，交易可以有個較完滿的落幕。
- 求助法院判決：如果前一種方法行不通，另一個最常見的方法是依靠法律訴訟，向法院聲請分割共有物，由其他共有人依照鑑價金額賠償價金，或乾脆法拍房屋，以持分比分配價金給每個人，但演變到這個局面，通常共有人之間已是劍拔弩張，不留任何情面了。
- 諮詢不動產專家：溝通沒有效果，又不想撕破臉，建議多聽取專家提供的意見，他們擁有專業知識和實務經驗，說不定能避免走向極端，找到最適合的解決方法。
房屋持分買賣記得哪些重點?
- 共有人有優先權：賣家出售持有部分時，必須先通知其他共有人，保留他們的優先購買權，若有人願意買下持有部分，賣家就不能直接和第三人簽約交易。
- 房產負債情形：進行房屋持分買賣前，先了解持分部分是否曾經貸款，最好交易前後盡快清償債務，以免變成新的負擔，處理起來加倍麻煩。
- 決定交易價格：買賣雙方達成交易後，一定要確認價格及其他費用，例如設定規費、代書費、稅金等，逐一清楚比對，日後才不會節外生枝
房屋持分能買賣嗎？
房屋持分是「分別共有」，若您只是單純想買賣自己持有的部分，當然是可以的。有兩種買賣方式：
- 找其他持分人購買：出售房屋持分部分時，其他持分人擁有優先購買的權利，若對方願意購買且雙方順利達成協議，就可直接賣出，這樣不但對方能持有更多比例，也能避免持分人以外的第三人加入，導致產權更複雜。
- 找可收購的第三人：若與其他持分人溝通不順利，或對方無意購買，就要向外尋找願意購買持分房屋的人。
根據民法第819條規定，共有人雖可自由處分其應有部分，但針對整個共有物的處分、變更及設定負擔，應得全體共有人的同意。所以，如果想買賣整棟房屋，不論是分別共有還是公同共有，都必須經過他人同意。而依土地法第34-1條規定，若同意出售的共有人以及應有部分合計過半數，就可買賣，但若應有部分已超過三分之二，就不須理會同意出售的共有人是否過半數。如果您與其他持分人的協議狀況符合以上條件，就可以進行持分房屋買賣囉！